← Alle vragen

Wonen

Wat kost een huis in het buitenland echt per jaar?

Laatst gecontroleerd op

Kort antwoord

Fors meer dan de vraagprijs suggereert. Voor een huis van 250.000 euro in Griekenland met een hypotheek van 150.000 euro kom je in het eerste volle jaar uit op rond de 9.700 euro aan rente, onderhoud en ENFIA (de Griekse belasting op het bezit van een huis), voordat je ook maar een euro hebt afgelost. Energie en water komen daar nog bij. Plus 12.500 euro eenmalig aan kosten koper.

De vraagprijs is pas het begin van de som. De rest van de stapel voel je pas in je eerste winter, met een energierekening die je niet had zien aankomen.

De stapel uitgerekend

Rekenvoorbeeld: een stenen huis van 250.000 euro op Kreta, gekocht met 100.000 euro eigen geld en een hypotheek van 150.000 euro.

Eenmalig bij aankoop

Elk jaar opnieuw

Tel het op en je komt rond de 9.700 euro per jaar uit, plus energie en water. Dat is de jaarlast waarmee je moet rekenen. De 250.000 op de website vertelt daar weinig over.

Aannames. Rente, onderhoud en ENFIA zijn de standaardwaarden die de rekenmotor van Emigratieplan voor Griekenland gebruikt, met een hypotheek die je in 30 jaar met een vast maandbedrag aflost. Energie en water rekent de motor niet als aparte post bij de woning.

Lijkt jouw situatie hierop? Bekijk Henk en Marjan in de demo (58 en 58, huis al verkocht, € 630.000 vermogen). Daar zie je elk jaar en elk land.

Vier posten die vrijwel nooit worden meegerekend

Geen hypotheekrenteaftrek meer. In Nederland drukt de fiscus mee in je rentelast. Emigreer je, dan verdwijnt dat voordeel meestal. Bij een aftrektarief van rond 37 procent, het tarief waartegen je de rente in Nederland aftrekt, stijgt je netto rentelast met zo'n 60 procent, terwijl je bruto rente niets verandert.

Verzekeringen met een ander risicoprofiel

Opstal, brand, aardbeving en waterschade worden anders geprijsd in landen met een ander risicoprofiel. In delen van Zuid-Europa is dat een merkbaar bedrag per jaar.

Onderhoud aan oude bouw

Karakteristieke stenen huizen zijn precies daarom charmant en precies daarom duur. Een procent van de waarde is een vuistregel voor een gemiddeld huis, niet voor een pand van honderd jaar oud dat een dak, nieuwe leidingen en isolatie nodig heeft.

Leegstandskosten

Woon je er niet het hele jaar, dan lopen heffingen, verzekering en basisnutskosten door terwijl je er geen woongenot voor terugkrijgt. Dat maakt de jaarlast per bewoonde maand fors hoger.

Wisselkoers en overboekingskosten

Speelt bij bestemmingen buiten de eurozone, zoals de Verenigde Arabische Emiraten of het Verenigd Koninkrijk. Structurele overboekingen tegen een slechte koers kosten over twintig jaar meer dan mensen inschatten.

Zo reken je het zelf door

Vul vijf velden in voordat je gaat kijken. De aankoopprijs. Aankoopkosten als percentage. Het hypotheekbedrag met het lókale rentetarief. Onderhoud als percentage van de waarde. En de lokale onroerendezaakheffing plus je verwachte energie- en waterkosten.

Wat eruit komt is je werkelijke jaarlast. Zet die naast wat je nu in Nederland kwijt bent. Pas dan weet je of het huis dat de helft kost ook daadwerkelijk de helft kost.

Reken je woonlasten door

Emigratieplan rekent je hypotheek, renteaftrek en lokale woonlasten door voor vijf landen naar keuze naast Nederland, jaar voor jaar. De tool komt binnenkort uit.

Zet me op de lijst

Vervolgvragen

Is 1 procent onderhoud niet aan de hoge kant?

Voor nieuwbouw wel, voor oude bouw eerder aan de lage kant. Het is een vuistregel voor een gemiddeld huis over een langere periode, waarin een dak of een cv-installatie meegemiddeld zit. Reken bij een pand ouder dan vijftig jaar met meer.

Kan ik als buitenlander een hypotheek krijgen?

In de meeste Zuid-Europese landen wel, maar tegen andere voorwaarden dan lokale kopers: vaak een lagere maximale verhouding tussen lening en waarde en een hoger tarief. Reken op een hogere eigen inbreng dan je in Nederland gewend bent.

Is een Nederlandse hypotheek op een buitenlands huis mogelijk?

Zelden. Nederlandse geldverstrekkers financieren doorgaans geen woning buiten Nederland. Sommige mensen verhogen daarom hun Nederlandse hypotheek voor vertrek, maar dat raakt weer de eigenwoningregeling en de aftrek.

Wat als ik het huis deels verhuur?

Dan komt er inkomen tegenover de lasten te staan, maar ook lokale belastingheffing over die huur, vaak registratieplicht en soms een toeristenbelasting. Reken met de netto huurinkomsten.

Verder lezen

Waar dit op gebaseerd is

Dit is geen fiscaal advies. Emigratieplan is een rekentool. Alle bedragen zijn rekenvoorbeelden met peildatum 2026, en tarieven, vrijstellingen en regimes wijzigen. Voor je eigen situatie leg je de uitkomst voor aan een fiscalist.