Huis verkopen of verhuren bij emigratie: wat kost het echt?

Waarom je huis na emigratie anders wordt belast

Zolang je in Nederland woont valt je koopwoning in box 1. Je telt een klein percentage van de WOZ-waarde, de waarde die de gemeente elk jaar voor je huis vaststelt, bij je inkomen op (het eigenwoningforfait) en trekt je hypotheekrente af. Zodra je fiscaal geen inwoner meer bent, omdat je leven zich voortaan in een ander land afspeelt, verandert dat: de woning wordt voor een niet-inwoner belast als Nederlands vastgoed en verhuist naar box 3.

Dat is het kantelpunt. In box 3 telt de waarde van je huis elk jaar mee, of je er nu huur uit haalt of niet. Je hypotheekschuld mag je daarop in mindering brengen, maar de renteaftrek zelf ben je kwijt. Verhuur je aan iemand met huurbescherming, dan telt de woning voor een deel van de WOZ-waarde mee: tussen 73 en 100 procent, afhankelijk van hoe hoog de jaarhuur is ten opzichte van die WOZ-waarde. Dat percentage heet de leegwaarderatio.

Er zijn twee tijdelijke uitzonderingen: de leegstandsregeling voor een leeg te koop staande woning, maximaal drie jaar na het jaar van vertrek, en de uitzendregeling, die langer kan doorlopen maar eist dat je terugkeer beoogt en de woning leeg blijft.

De drie routes doorgerekend

Neem een stel met een koopwoning van € 600.000 en een hypotheek van € 150.000, twee inkomens tot 2028 en € 350.000 aan beleggingen en spaargeld. Ze vertrekken in 2027 naar Portugal en kijken 25 jaar vooruit. De enige variabele is wat ze met het huis doen.

Wat er gebeurt

Verkopen haalt de woning uit je Nederlandse belastbare vermogen. Daar zit bijna het hele verschil: box 3 zakt van € 521.989 naar € 4.434. De opbrengst verhuist naar je beleggingen, en die worden in je nieuwe woonland belast, in dit voorbeeld veel milder dan in box 3.

Verhuren is € 44.703 goedkoper dan aanhouden. Een verhuurde woning telt in box 3 voor een deel van de WOZ-waarde mee, door de leegwaarderatio. Over de woning betaal je daardoor van 2027 tot en met 2050 € 431.834 box 3 in plaats van € 517.555. Daar staat tegenover dat de huur je vermogen laat groeien, en dat vermogen belast Portugal: de belasting op rente en dividend loopt op van € 118.416 naar € 159.435. Per saldo blijft verhuren goedkoper.

Als je alleen bent

Het voorbeeld is een stel. Ben je alleen, dan heb je in box 3 één heffingsvrij vermogen: € 59.357 in 2026, tegen € 118.714 voor fiscale partners samen, zoals getrouwden en geregistreerde partners. Over een woning die je na vertrek aanhoudt of verhuurt, betaal je dus over een groter deel van de waarde box 3 dan een stel met hetzelfde huis. De hypotheek en de lasten van dat huis draag je met één inkomen. Reken daarom met je eigen bedragen, want de verhoudingen in de tabel gelden voor twee mensen.

Ben je alleen en wil je je huis houden? Bekijk Ingrid in de demo (56, alleen, verhuurt haar huis als ze in 2030 naar Spanje gaat). Daar zie je elk jaar en elk land.

Wat vaak over het hoofd wordt gezien

• Je bank moet toestemming geven om te verhuren. Verhuren zonder toestemming is een schending van je hypotheekvoorwaarden. Sommige geldverstrekkers eisen omzetting naar een verhuurhypotheek, met een hoger tarief.
• Je opstalverzekering kan vervallen bij leegstand. Veel polissen versmallen de dekking na zestig of negentig dagen onbewoond. Meld het vooraf.
• De leegstandsregeling loopt af. Drie jaar na het jaar van vertrek gaat de woning alsnog naar box 3, ook als hij nog steeds te koop staat. Zet die datum in je agenda.
• Verkopen is onomkeerbaar. Twijfel je over terugkeer, dan koop je met aanhouden feitelijk een optie. Reken uit wat die optie je per jaar kost en beslis dan of hij dat waard is.