Huis verkopen of verhuren bij emigratie: wat kost het echt?
Er zijn drie routes: verkopen, aanhouden voor eigen gebruik, of verhuren. Fiscaal lopen ze ver uiteen. In het voorbeeld hieronder is verkopen bij vertrek €374.950 goedkoper dan aanhouden, over vijfentwintig jaar gerekend.
Verhuren is fiscaal de duurste van de drie. Dat betekent niet dat het de slechtste keuze is, want er komt huur tegenover te staan. Het betekent wel dat de belastingdruk anders uitpakt dan de meeste mensen verwachten.
Waarom je huis na emigratie anders wordt belast
Zolang je in Nederland woont valt je koopwoning in box 1. Je betaalt eigenwoningforfait en trekt je hypotheekrente af. Zodra je fiscaal geen inwoner meer bent, verandert dat: de woning wordt voor een niet-inwoner belast als Nederlands vastgoed en verhuist naar box 3.
Dat is het kantelpunt. In box 3 telt de waarde van je huis mee voor de vermogensrendementsheffing, ongeacht of je er huur uit haalt. Je hypotheekschuld mag je daarop in mindering brengen, maar de renteaftrek zelf ben je kwijt.
Er zijn twee tijdelijke uitzonderingen: de leegstandsregeling voor een leeg te koop staande woning, maximaal drie jaar na het jaar van vertrek, en de uitzendregeling, die langer kan doorlopen maar eist dat je terugkeer beoogt en de woning leeg blijft.
De drie routes doorgerekend
Neem een stel met een koopwoning van €600.000 en een hypotheek van €150.000, twee inkomens en €350.000 aan beleggingen en spaargeld. Ze vertrekken naar Portugal en kijken vijfentwintig jaar vooruit. De enige variabele is wat ze met het huis doen.
Totale belasting over vijfentwintig jaar
| Aanhouden | Verkopen bij vertrek | Verhuren | |
|---|---|---|---|
| Totale belasting | € 1.634.874 | € 1.259.924 | € 1.668.044 |
| waarvan box 3 over het vermogen | € 525.873 | € 13.085 | € 525.873 |
| Verschil met aanhouden | — | − € 374.950 | + € 33.170 |
Aannames. Woning €600.000, WOZ €550.000, hypotheek €150.000. Vertrek in het tweede jaar, horizon vijfentwintig jaar, 2 procent inflatie, 6 procent rendement op beleggingen. Dit is uitsluitend belastingdruk. Huurinkomsten, verkoopopbrengst, onderhoud en makelaarskosten zitten er niet in; die bepalen samen met de belasting je werkelijke resultaat.
Wat er gebeurt
Verkopen haalt de woning uit je Nederlandse belastbare vermogen. Dat is het hele verschil: box 3 zakt van €525.873 naar €13.085. De opbrengst verhuist naar je beleggingen, en die worden in je nieuwe woonland belast, meestal veel milder dan in box 3.
Aanhouden en verhuren kosten fiscaal bijna hetzelfde, want in beide gevallen staat de woning in box 3 voor dezelfde waarde. Verhuren is zelfs iets duurder, omdat de huuropbrengst je vermogen laat groeien en dat vermogen weer wordt belast.
Wat vaak over het hoofd wordt gezien
- Je bank moet toestemming geven om te verhuren. Verhuren zonder toestemming is een schending van je hypotheekvoorwaarden. Sommige geldverstrekkers eisen omzetting naar een verhuurhypotheek, met een hoger tarief.
- Je opstalverzekering kan vervallen bij leegstand. Veel polissen versmallen de dekking na zestig of negentig dagen onbewoond. Meld het vooraf.
- De leegstandsregeling loopt af. Drie jaar na het jaar van vertrek gaat de woning alsnog naar box 3, ook als hij nog steeds te koop staat. Zet die datum in je agenda.
- Verkopen is onomkeerbaar. Twijfel je over terugkeer, dan koop je met aanhouden feitelijk een optie. Reken uit wat die optie je per jaar kost en beslis dan of hij dat waard is.
Reken je eigen woning door
Emigratieplan rekent verkopen, aanhouden en verhuren naast elkaar door, met je eigen hypotheek en WOZ-waarde, voor negen landen plus Nederland. De tool komt binnenkort uit.
Zet me op de lijstVervolgvragen
Mag ik mijn huis verhuren met een hypotheek erop?
Niet zonder toestemming van je geldverstrekker. In je hypotheekvoorwaarden staat vrijwel altijd dat de woning door jou bewoond moet worden. Vraag toestemming vóór je vertrekt; achteraf is de onderhandelingspositie slechter en sommige banken eisen omzetting naar een verhuurhypotheek.
Hoe lang mag mijn huis leeg te koop staan met behoud van box 1?
Maximaal drie jaar na het jaar waarin je de woning verliet, via de leegstandsregeling. Daarna verhuist de woning naar box 3, ook als hij nog niet verkocht is. De uitzendregeling kan langer doorlopen, maar vraagt dat je terugkeer beoogt en de woning leeg blijft.
Wordt de overwaarde belast als ik verkoop?
Nederland kent geen belasting op de verkoopwinst van je eigen woning. De opbrengst telt daarna wel mee als vermogen, in box 3 zolang je nog in Nederland woont, en daarna in het stelsel van je nieuwe woonland.
Wat als ik mijn huis aan familie verhuur voor een lage prijs?
Dan kan de Belastingdienst uitgaan van een zakelijke huur in plaats van wat je werkelijk ontvangt. Voor box 3 maakt de huurprijs op zichzelf niet uit, want daar telt de waarde van het pand. Voor de vraag of de leegstandsregeling nog geldt maakt bewoning wél uit: verhuurd is niet leeg.
Verder lezen
- Houd je hypotheekrenteaftrek als je in het buitenland woont?
- Beslisgids: het huis als anker, over de volledige afweging rond je woning
- Ben je zonder box 3 goedkoper uit in Portugal of Spanje?, over wat je woning in box 3 doet na vertrek
Waar dit op gebaseerd is
- Wet inkomstenbelasting 2001, eigenwoningregeling, leegstandsregeling en uitzendregeling
- Belastingdienst, behandeling van Nederlands vastgoed bij buitenlandse belastingplicht
- Doorrekening met de rekenmotor van Emigratieplan, stand augustus 2026
Dit is geen fiscaal advies. Emigratieplan is een rekentool. Voor je eigen situatie leg je de uitkomst voor aan een fiscalist.